2022年房地产市场分析-地皮篇--Z6尊龙凯时

全国市。撼中呷，成交建面降落

超五成2022年地皮市场一连2021年下半年以来的趋向，总体出现“供需双弱”局面。据统计局数据，2022年地皮购置面积同比降落53.4%。地皮成交价款同比降落48.4%。房地产投资中，地皮购置费同比降落5.7%，降幅较2021年扩大3.6个百分点，地皮购置费占房地产开发投资实现额的比例31%，是房地产投资趋弱的沉要原因。

有关数据显示，2022年300城住宅类地皮累计成交建面为6.2亿平，同比降落30%，其中一线/二线/三四线同比降落41%/41%/21%；住宅类地皮累计成交金额为33741亿元，同比降落30%；其中一线/二线/三四线同比降落19%/35%/29%。分高低半年来看，2022年上半年，受21年同期高基数，供给降落及需要萎靡等多沉成分影响，住宅类地皮成交建面同比降幅在50%以上。而2022下半年300城住宅类地皮成交建面同比降落8%，降幅有所改善，占2022年整年的68%，地皮市场成交鄙人半年有所筑底。

地皮供给角度：住宅类地皮累计供给建面为7.4亿平，同比降落40%，其中一线/二线/三四线同比降落61%/50%/31%。

地皮成交溢价率和流拍率：12月300城住宅类地皮单月成交溢价率为2%，其中一线/二线/三四线城市别离为2%/2%/2%，处于2014年以来的相对低位。此表，300城住宅类地皮单月流拍率从岁首高点的29%逐步降落至12月的8%，但依然处于2014年以来的相对高位，其中12月一线/二线/三四线城市住宅类地皮流拍率别离为8%/2%/10%，三四线城市依然处于高位。溢价率与流拍率双降暗示地皮市场供求关系逐步合理化。

区域分化：华东区域为绝对主力。华东区域成交建面占全国总成交建面的53%，且成交建面同比降幅为各区域最幼，为20%；而东北、华南、华北区域成交建面同比降幅别离达到79%、48%、35%；蛑，长三角依然是备受市场关注的区域，2022年地皮成交建面TOP30城市中，有10个长三角城市。值得关注的是，在地皮市场整体热度下行的环境下，上海、西安、宁波、合肥、淮安、珠海6个城市2022年地皮成交建面同比实现正增长，重要和城市供给放量以及房企聚焦战术有关。

22城集中供地：高能级城市阐发分化

2022年集中供地也产生一些变动：1）集中供地批次不再局限于三批，部门城市进行四批、五批甚至第六批供地；2）部门城市逐步掉队，即便划定22城时的地市较为火热，但两年后高能级城市间阐发也出现较大分化。

供给：供给量大幅削减，无数城市推地难题

2022年，22城集中供地供给面积同比削减44%。分批次来看，2022年第一批、第二批、第三批供给面积别离同比降落58%、54%，8%，降幅顺次收窄。

分城市来看，各地供给情况差距较大，其中合肥、无锡及成都2022年的供给面积均超过2021年，深圳、厦门及福州三城2022年供给面积也达到21年的80%；上海、杭州、苏州、青岛、长沙、郑州六城2022年供给面积也可维持在去年的60-80%；但约半数城市推地量较少，其中沈阳、长春2022年供给面积别离是2021年的16.3%、2.7%。总体而言，由于房企拿地意愿不强，部门城市楼市的下行态势进一步向地皮市场舒展使得处所当局推地意愿也有所降落。

成交：城市阐发分化，整体优于供给

2022年，22城集中供地成交建面与成交金额别离同比降落32%、20%。分批次来看，2022年第一批、第二批、第三批成交建面/成交金额别离同比降落63%/53%、降落30%/8%，上升8%/27%，降幅相比供给水平较低，其中第二轮、第三轮的总体成交水平优于第一轮，由于各城市第三轮年底供给冲量，成交水平实现同比回正。

分城市来看，上海、合肥、成都地皮成交金额较21年整年提升45%、19%、44%。约半数城市如北京、深圳、南京、厦门成交金额水平约是21年整年的60%-90%。总体来看，成交同比降幅幼于供给，但同样城市之间分化显著，约1/3城市成交金额降至21年的60%及以下。